ניצול זכויות בנייה והשבחת נכסים

אם אתם מחזיקים בבניין המניב לכם דמי שכירות קבועים, או בנכס נדל"ני אחר, סביר מאוד שאתם יכולים לבצע השבחה שתגדיל מאוד את הרווחים שלכם. בנוסף למסלולי מיסוי וחוק ותיקים, הצטרפו בשנים האחרונות כמה חלופות חדשות, כמו תמ"א 38 או פינוי בינוי. מדריך מפורט לבעל הבית.

ידוע ומפורסם הסיפור על אותו יהודי מקראקוב שחלם שוב ושוב על אוצר הזהב שממתין לו מתחת לגשר הגדול בעיר הגדולה פראג. כשהגיע לשם לאחר מאמצים רבים, התברר לו שהאוצר היה טמון כל הזמן מאחורי התנור בביתו שבקראקוב. סיפור זה ממחיש את מה שקורה לא אחת: אנו מחפשים אוצרות במחוזות רחוקים, בעוד שלאמיתו של דבר טרם מימשנו את הפוטנציאל הגלום בסביבתנו הקרובה והמוכרת.

אמירה זו נכונה במיוחד באשר להשבחת נכסי נדל"ן שברשותנו. רבים מבעלי הבתים המשקיעים בשוק ההון, במניות, היי טק וכיו"ב, אינם מודעים כלל לכך שהבניין, המגרש או נכס מקרקעין אחר המצוי שנים רבות ברשותם או בבעלות משפחתם, אינם מספקים את התשואה המקסימאלית וכי ניתן להפיק מהמבנה רווח גדול בהרבה, בעזרת תכנון נכון.

במאמר זה נסקור בקצרה כמה מהמסלולים העיקריים העומדים בפני מי שמבקש להשביח את נכס הנדל"ן שברשותו.

 

 תמ"א 38: מחזקים ומגדילים זכויות בנייה

כולם מדברים היום על תמ"א 38 – אותה תכנית המבטיחה זכויות בניה למי שימגן את ביתו מפני רעידות אדמה. ואכן, ניתן להשביח בתים רבים בעקבות תמ"א 38 בתוספת תיקוני החקיקה הנלווים לה.

לאמיתו של דבר, תמ"א 38 הינה רק דוגמה אחת – מפתה ורווחית - לאפשרות לתוספת בניה בנכס שלכם. קיימות תכניות בניין עיר נוספות המאפשרות תוספת בניה באזורי ביקוש. קיימים מאות ואלפי נכסים אשר כוללים זכויות בניה לא מנוצלות ואשר ניתן בקלות ותוך זמן קצר יחסית להופכם לנכס ממשי.

 

תוכניות התחדשו – זכויות הבנייה גדלו

רבים מן הבניינים באזור המרכז, ובעיקר בתל אביב, נבנו לפני שנים רבות., מאז בנייתם ועד היום, אושרו תכנית בניין עיר חדשות, אשר הגדילו את זכויות הבניה. לדוגמא, גג של בניין בתל אביב אשר מכיל זכויות בניה - מהווה למעשה קרקע לבניה. ברור שככל שמדובר במיקום מבוקש יותר, כך ישתלם יותר לנצל את זכויות הבניה, שכן עלות הבניה זהה פחות או יותר בכל מקום, אולם שווי הדירות, או שטחי המסחר, שיתקבלו כתוצאה מהבניה ייקבע לפי המיקום ורמת הביקושים.

 

בניין של 3 קומות – סיכוי גבוה להגבהה: כשאנו הולכים לתומנו ברחובות העיר תל אביב לדוגמא, אנו רואים בתים ותיקים רבים המתנשאים לגובה של 3 – 4 קומות. ניתן לומר באופן כמעט גורף כי חלק גדול מבניינים אלו מכילים זכויות בניה לתוספת דירות וקומות נוספות, מבלי שבעליהן מודעים לכך.

לעתים המחסום טמון בכך, שעל מנת להוציא אל הפועל בניה על הגג, היה צורך בגיוס כל בעלי הדירות. באשר לתמ"א 38 אושרה לאחרונה הצעת חוק המקטינה את כמות בעלי הדירות אשר הסכמתם נדרשת למינימום של 2/3. בדרך כלל המחסום הנפשי טמון בכך שרבים מעדיפים לשמור על הקיים ולא לעשות שינויים, ("אם זה עובד – אל תגע") באשר לבניינים אשר מצויים בבעלות אחת, בעלות של אדם אחד, קבוצה או משפחה מגובשת אחת, הרי שמדובר בהזדמנות של ממש. ההזדמנות באה לידי ביטוי בכך שבאזורי ביקוש, התוצר שיתקבל עולה באופן משמעותי על רמת ההשקעה. במקרה של זכויות בניה לפי תב"ע קיימת, אין צורך ביוזמה של תכנית בנין עיר חדשה אשר תעניק זכויות בניה חדשות יש מאין, תכנית אשר נדרשות מס' שנים לאישורה, אלא מדובר בהוצאות היתר בניה אשר בו מבוקש לנצל את זכויות הבניה השייכות לבניין לפי תב"ע קיימת או לפי התמ"א – תוכנית המתאר הארצית.

 

בחירת המסלול האופטימאלי

המסלולים לביצוע הליך זה של השבחת הנכס הינם מגוונים, לעיתים הדבר ייעשה בדרך של מכירת זכויות הבניה ליזם או קבלן תמורת שיפוץ הבית וחיזוקו או תמורת כסף, לעיתים בדרך של בניה עצמית באמצעות מימון של בנק מלווה. יש לבחון כל מקרה לגופו מתוך בחינת שיקולי המס הרלבנטיים, אפשריות המימון והצרכים השונים של בעלי הזכויות.

מדובר בתהליך בירוקראטי מעט סבוך אך לא בלתי אפשרי. הטיפול בנושא מצריך ידע ומיומנות, ומחייב בחירת אנשי מקצוע מיומנים ואמינים בתחום התכנון, המשפט והבניה, אך המסקנה היא ברורה: בדקו היטב האם האוצר לא מסתתר בביתכם מאחורי התנור או על הגג.

 

נכתב על ידי עו"ד מוטי פירר, פירר הנהלת רכוש

צור קשר | שאלות תשובות | מאמרים | שירותים | אודות | דף בית