על דיירים מוגנים, בעלי בתים ומה שביניהם
יחסי דייר מוגן ובעל בית, הינם לעולם מורכבים. בשל סיבות היסטוריות שלא כאן המקום לפרטן, נוצר מצב לפיו כיום אלפי דירות בבעלות פרטית, מוחזקות בפועל בידי דיירים המשלמים דמי שכירות סימליים (לעיתים עשרות שקלים לחודש) ולא ניתן לפנותם. הדייר המוגן חוסה בצילו של חוק הגנת הדייר בעוד בעל הבית רואה בעיניים כלות, כיצד הנכס שבבעלותו, מוחזק משך עשרות שנים בתשואה זעומה.
ניגוד האינטרסים ברור כשמש: הדייר רוצה להמשיך להחזיק בנכס ולהנות מדמי השכירות הנמוכים ואילו בעל הבית משתוקק לפנותו ואפילו בתמורה הוגנת, ובלבד שניתן יהיה להתחיל להפיק סוף סוף תועלת כלכלית מהנכס.
בנסיון לפנות את הדייר המוגן, יש בעלי בתים שאינם בוחלים בשום דרך למרר את חייו של הדייר, בניסיון לכפות עליו לפנות את הנכס. בין התרגילים היצירתיים אפשר לספר על מוסיקה רועשת בשעת מנוחה, שיכון של עובדים זרים והומלסים בדירות הסמוכות וכל מרעין בישין כיו"ב. זוהי כמובן דרך מאוד לא מומלצת. בעיקר מכיוון שמדובר על דרכים לא אנושיות ולא מוסריות, אבל גם בגלל שהיא מנוגדת לחוק ובסופו של דבר יכולה רק לפגוע בבעל הבית.
מה בכל זאת ניתן לעשות?
זכותו של בעל הבית לעמוד על זכויותיו ולדרוש מהדייר לקיים את חובותיו, הן אלו שבחוק והן אלו שבחוזה השכירות. במאות נכסים מוגנים שניהלנו במהלך השנים, הצלחנו למצוא מצד הדיירים, הפרה של החוק או של חוזה השכירות, שהיוו עילת פינוי. כמו כן ישנם מקרים בהם ניתן לדרוש מהדייר לשלם דמי שכירות ריאליים, תוך 'שבירת' התקרה של דמי השכירות המוגנים. בעלי בתים רבים אינם מודעים לכך, ומומלץ להתייעץ במומחים כדי לבדוק האם ניתן לעשות זאת גם בנכס שלכם.
להלן הכללים לבעל נכס המושכר לדייר מוגן:
- בעל הנכס חייב לעמוד על המשמר להיות ער וקשוב כל הזמן למתרחש בנכס. אין תחליף לאצבע על הדופק.
- יש להקפיד ולעמוד על קיום החוק והחוזה. ודאו כי הדייר עומד בתנאי החוזה המקורי, תשלום דמי השכירות, מועדי התשלום, מטרת השכירות והשימוש בנכס.
- יש לשים לב אם הדייר עושה שינויים או בניה בנכס ללא אישור וללא היתר. אין לאפשר לפלוש מעבר לשטח המושכר.
- חשוב לערוך ביקור בנכס אחת לתקופה על מנת לוודא את אופי השימוש ואת מצב הנכס.
- חשוב מאוד לבדוק ולעקוב כי הדייר אכן עושה שימוש בנכס ולא נטש אותו. יש מקרים בהם הדייר עבר מזמן לדירה אחרת או לבית אבות, ובעל הבית לא מודע לכך.
- צריך לבדוק אחת לתקופה האם הדייר לא השכיר את הנכס או חלק ממנו בשכירות מישנה אסורה.
- אם מדובר בעסק מוגן – יש לבדוק האם הדייר עצמו מפעיל את העסק או שהעביר זאת לחברה המהווה גוף משפטי נפרד, ומי בעל השליטה בחברה.
- במקרה של דייר מבוגר, חשוב לשים לב האם מישהו מבני המשפחה עבר להתגורר עם הדייר, האם הוא אכן מתגורר עמו, או שמא מדובר בפיקציה שנועדה להנציח את הזכות עוד דור אחד קדימה. ישנם מקרים בהם נכדו של הדייר מעתיק את כתובתו במשרד הפנים לדירת סבו ואפילו קובע תיבת דואר בכניסה לבית, ולאחר פטירת הדייר טוען שהוא התגורר עם סבו תקופה המזכה אותו לקבל את הזכות. לעתים יש לתעד את המצב על מנת שניתן יהיה להוכיח את העובדות בבוא היום.
- קיימים עסקים במקצועות מסויימים שונים, אשר בעקבות שינויי חקיקה בשנים האחרונות, דמי השכירות עליהם לשלם אינם חוסים עוד בצל הגנת החוק, ויש לדרוש מהם דמי שכירות ריאליים. חשוב לבדוק היטב את מטרת השכירות והאם היא נכללת ברשימת "המקצועות החופשיים".
- חוק הגנת הדייר קובע עילות פינוי שונות ונוספות, (כגון: עבירה על הכללים המוזכרים במאמר זה, קבלת היתר בניה, הנכס דרוש לבעל הבית עצמו, ואפילו הרגזת בעל הבית או השכנים!) יש לבדוק כל מקרה לגופו ולנסיבותיו ולפעול בהתאם.
- כלל אחרון – זכור תמיד, גם הדייר המוגן הוא אדם בעל זכויות לגיטימיות ויש לשמור על כבודו וזכויותיו. לעיתים מו"מ הוגן ומכובד משיג תוצאות טובות יותר מהתכתשויות ומריבות.
שימור מבנים
הדרך להפיק את המירב מתוכנית שימור מבנים שחלה עליכם
החברה המנהלת
איך שימוש בניהול מקצועי יקפיץ את הרווחים שלכם
